周文迪/文
案情简介：
2019年2月18日，雅生活智慧城市服务股份有限公司雍景园分公司（以下简称“物业公司”）与中山市南区碧堤湾畔第二届业主委员会（以下简称“业委会”）签订《中山市小区物业服务合同》，约定物业公司为碧堤湾畔商住小区（以下简称“小区”）提供物业服务。B在该小区有一房屋，因不履行另案法律文书确定的给付义务，法院依法裁定对B的该房屋进行司法拍卖。法院于2021年8月13日发布拍卖公告（第一次），其中该拍卖公告第七条载明：“特别提示：拍卖财产已知的瑕疵披露：1.根据物业公司反映，该房产拖欠物业公司截至2021年8月的物业管理费及违约金合计22832元，具体金额以实际为准。该房产所欠缴的上述费用，在拍卖成交后，由买受人与物业公司自行协商处理。2.……拍卖财产以实物现状为准，有意竟买人请亲自实地看样，一旦交纳保证金取得竟买人资格，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产实物现状的确认，即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切己知和未知的瑕疵，由此产生的风险由竞买人承担……”。2021年9月29日，A参与竞买取得涉案房屋。2021年9月29日，法院作出（2021）粤2071执263号之四执行裁定书，裁定：“一、位于中山市南区××路××号××街××幢××座别墅的房地产［土地证号：国（2007）易2610**；房产证号：Ｃ××9］及室内财产由买受人A承买并归其所有，该房地产及室内财产的所有权及相应的其他权利自本裁定书送达买受人A时转移；二、买受人A可持本裁定书到产权登记机构办理产权转移登记手续，产生的税费由买受人承担；三、解除对上述房地产及室内财产的查封。”该裁定已发生法律效力。2021年11月26日，物业公司与A就涉案房屋物业管理服务签订《物业管理服务协议》，约定物业公司就小区涉案房屋为A提供物业管理服务。后物业公司以A拒绝承担支付司法拍卖前涉案房屋原业主2019年2月1日至2021年9月30日期间欠付物业管理服务费为由诉至法院。
本案争议焦点为：A是否应当承担涉案房屋司法拍卖成交之前欠付的物业服务费。
1、法律依据
对于原房屋所有权人欠缴的物业管理费，目前与司法拍卖相关的法律、法规并没有明文规定必须由买受人承担。
2、合同相对性
根据国务院制定的《物业管理条例》、住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务；业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，业委会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，约定由物业公司负责向业主和物业使用人收取物业服务费，而A在取得案涉房屋所有权后，也与物业公司签署了一份《物业管理服务协议》。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定来看，业主是物业管理服务费缴纳的当然主体。但在A拍下案涉房屋且收到法院出具的案涉房屋所有权转移的执行裁定书前，不是该房屋的业主或者使用人，也不是物业公司的服务对象，基于合同相对性原则，A不负有缴纳该房屋前业主拖欠的物业费的义务，物业公司无权要求A缴纳。
此外，在（2023）沪0105民初11990号案中，该案原告主张由被告支付欠缴物业费的理由是认为这是被告竞买法拍房的附随义务。根据《民法典》第五百零九条第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”可知，附随义务是相对于合同中约定的当事人的给付义务而言的，是为了辅助实现债权人的给付利益而产生的通知、协助、保密等义务。而支付物业服务费是一项给付义务，而非通知、协助、保密等附随义务。因此，法院驳回了该案物业公司要求买受人承担前业主欠缴物业费的诉请。
3、提示义务
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”、第十二条：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。……拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”、第十三条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；……（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；……（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等”、第十四条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担”可知，法院在发布公告时不仅应当明示标的物存在的瑕疵，还应当给予特别提示。本案中，法院的拍卖公告第七条载明“特别提示：拍卖财产已知的瑕疵披露：1.根据雅生活智慧城市服务股份有限公司雍景园分公司反映，该房产拖欠雅生活智慧城市服务股份有限公司雍景园分公司截至2021年8月的物业管理费及违约金合计22832元，具体金额以实际为准。该房产所欠缴的上述费用，在拍卖成交后，由买受人与物业公司自行协商处理。2.……拍卖财产以实物现状为准，有意竟买人请亲自实地看样，一旦交纳保证金取得竟买人资格，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产实物现状的确认，即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切己知和未知的瑕疵，由此产生的风险由竞买人承担……”，确已履行了将拍卖财产的瑕疵和权利负担等信息进行风险提示的告知及特别提醒义务。但需要注意的是，拍卖公告中对于欠缴的费用是由买受人与物业公司“自行协商处理”。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”本案中，“自行协商处理”旨在强调法院不承担该房屋在办理过户、变更等手续过程中可能产生的各项费用，仅表明拍卖公告告知买受人涉案房屋存在欠缴物业服务费的风险、保障买受人的知情权，买受人有权自行协商、决定如何处理原房屋所有权人欠缴的费用，不能当然理解为该部分费用都应当由买受人承担，或者买受人的竞拍行为等同于承诺由其承担该房屋此前拖欠的物业服务费。而且拍卖公告的许多条款的性质与格式条款相似，参照《民法典》第四百九十六条第二款：“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。本来一般人参与竞拍就是希望以低于市场价的价格购得房屋，若明知竞拍房屋的同时还需要承担巨额欠缴费用，自然不会参与。因此，仅以模棱两可的条款就要求买受人承担如此巨额的欠缴费用，明显缺乏公平合理性。
综上，不能当然认为买受人购买法拍房就必须承担司法拍卖成交之前欠付的物业服务费。
裁判结果
法院认为，买受人A不应承担涉案房屋讼争物业服务费，雅生活公司诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院驳回其诉讼请求。
拓展
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明文规定了，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。而购买法拍房实际上就是进行二手房交易，因此买受人应当根据法律规定承担相应税费（仅分析个人购买住宅的情况）。
1、契税
根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为3%-5%，计税依据为房屋买卖合同确定的成交价格，即应纳税额=计税依据×税率。买受人应当在依法办理房屋权属登记手续前申报缴纳契税，由税务机关开具契税完税凭证。
同时，根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州和深圳外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
2、印花税
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），从2008年11月起至今，个人购买住房暂免征收印花税。
3、房产税
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，产权所有人暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。但应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
同时，通知还规定了一些减免政策：
（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（5）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
