上海左券律师事务所 严锡忠
案情：
2010年9月5日徐州市民孙某购买了煤港路开发的一套住房，并与开发商签订了商品房买卖合同，2012年8月该房产竣工验收，同年11月14日，开发公司给孙某开具了有地方税务局监制章的房屋发票，11月1
上海左券律师事务所 严锡忠
案情：
2010年9月5日徐州市民孙某购买了煤港路开发的一套住房，并与开发商签订了商品房买卖合同，2012年8月该房产竣工验收，同年11月14日，开发公司给孙某开具了有地方税务局监制章的房屋发票，11月19日当孙某拿着合同和发票去徐州市产权处办理权属登记时，徐州市地税局第一税务分局给孙某开具了一张打印有“契税5022.61元、滞纳金1948.77元”的票据，总计征收了孙某6971.38元。孙某认为其在拿到发票5天后就办理了纳税，不应该交纳滞纳金；而地税局工作人员根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”之规定，认为契税滞纳金是从2010年9月5日开始计算，孙某两年多后才交税，因此累计起来已有1948.77元。
孙某认为契税纳税义务的发生时间应该是其拿到房屋发票后，而不是房屋权属转移合同签订之日。因为，其购买的房产是期房，其与卖方先签订的只是预售房合同并取得预售房发票，等到房屋正式交付使用时才会签订商品房买卖合同并取得正式购房发票，由于预售合同与正式合同、预售房发票与正式发票的面积、金额均有可能存在一定误差，纳税人一般会等到取得正式合同和发票后才会去办理契税申报并纳税。而期房从其预售到正式交付，其间通常至少会有1-2年的时间，甚至更长，购房人通常会等到房屋交付时，才能明确最终的面积与金额，才能办理契税申报、纳税。孙某认为，合同签订后随时存在双方解除合同的可能、也存在自己转让他人的可能，还可能存在开发商无法完成交易、“跑路”、“烂尾楼”的可能，因此合同不能作为房屋所有权转移的标志。但税管人员却说，徐州一直这样收的，而且收了很多年了。
无奈之下，孙某向法院提起行政诉讼，将地税局告上法庭，认为被告的征收行为违背了公开、公平、公正的社会主义法律原则，属无人性化的非法行政，侵犯了纳税人、公民的合法权益，要求法院依法撤销税务局加收滞纳金的强制行为，返还加收的滞纳金及孳息。
律师分析：
一、两种办案思路评析
围绕原告的诉请存在以下两种办案思路：
1、因课税要素不具备而不能加收滞纳金
孙某签署的是期房合同，其房屋面积具有不确定性，因而对应的合同金额也不能作为明确的税基予以确定，该课税要素仅在房屋交付时才能明确，故，滞纳金应当在房屋具备交付条件时（一为测绘部门确定面积，二为合约双方就增减面积价款无争议），才能作为起算日。
该观点隐含一定的合理性，但因为私人社会存在意思自治的相当自由度，因而税款可能因此而被无限期的推延，这不仅不利于征管，反而对那些购买现房的权利人尤显不公平，他们因缺少推迟的理由而受损。
从税收法定原则出发，课税要素的缺失无疑会阻却纳税义务的发生。问题在于，当一项现实利益实质存在的情形下，税法并不完全拘泥于细节，而通过创设“视同销售”、“核定征收”等手段补足课税要素的不完整或缺失。在契税征纳实践中，无论期房、现房，均存在对交易价格重新核定的情形。“核定”本身就是信息不完全的产物，因而期房与现房的面积误差亦可在总体容错空间下而涵盖其中，严格主义在这里已失去了意义。
2、因《契税暂行条例》第八条规定的非合理性而不具有正义
一种思路认为，不是税务机关适用法律的错误，而是法律规定自身存在问题。
从实务环节而言，产权合约时间与过户办证的时间差距很大，纳税义务发生时间与取得合法产权证的时间不同步，间隔时间长，纳税人不可能在纳税义务发生后没有办理产权证之前及时主动到征收机关申报纳税，契税制度本身在设计上存在一些固有的缺陷，导致契税申报、纳税期限的规定脱离实际。
从法理而言，土地、房屋权属的转移才是契税义务发生的原因，而土地、房屋权属的转移属于物权的转移，物权承受者应该为自己取得的物权而缴纳契税，而不是为签订购房合同后取得的债权交纳契税。由此，将房屋权属转移合同签订这一发生债权效力的行为，作为以物权权属转移为发生原因的契税义务的发生时间，两者存在矛盾之处。
在当下的实务环节中，质疑法律本身，几乎不具有任何实际的意义。即使从学理角度而言，如果割裂作为合同的原因关系与作为物权的权属登记之间的联系，物权也会成为无本之木。从征税的角度而言，如果不从特定的环节介入征税要素，只会徒增征税成本。
综上，第一种办案思路虽始于实务但也终于实务；第二种办案思路空有激情，但得势不得分。从经验上判断，上述两种办案思路都很难帮助原告实现诉请。
二、第三条道路
毫无疑问，契税以物权为征税对象，但在现行法律体系下，契税纳税义务的发生却是以债权合同为起点，因而，“纳税义务的发生”只能作为一个时间起始点的概念予以理解，这必然就引发了一个对应的概念，即“纳税义务的终结”，以此才能在债权与物权之间形成完整的联系点。
问题是，在“纳税义务的发生”与“纳税义务的终结”期间，是否需要计征滞纳金？典型的问题就是本案中期房合同签署之日至权属转移之日，该期间是否应当缴纳契税滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”，以及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第十二条第二款“前款规定以外的纳税人，除国家机关和个人外，应当自纳税义务发生之日起30日内，持有关证件向所在地的主管税务机关申报办理税务登记”，以及第十三条“扣缴义务人应当自扣缴义务发生之日起30日内，向所在地的主管税务机关申报办理扣缴税款登记，领取扣缴税款登记证件；税务机关对已办理税务登记的扣缴义务人，可以只在其税务登记证件上登记扣缴税款事项，不再发给扣缴税款登记证件”之规定，滞纳金起始于纳税义务发生后的合理期间之外，或者说，现行税收立法上的滞纳金同样是一个“过程”概念，即始于“纳税义务的发生”，终于“纳税义务的终结”。即在“纳税义务的发生”与“纳税义务的终结”期间，当然需要计征滞纳金。从法理而言，这一期间如果不计征滞纳金，“纳税义务的发生”就会毫无意义，“纳税义务”也就不是一项“义务”。
那么，如何审视现实中存在的期房问题呢？就合同的标的而言，期房与现房相比较，期房仍然是一项“债”而不是“物”。在期房合约下，“债”本身成为了合同的标的。而引发契税“纳税义务的发生”的合同，是以“物”为结果的合同，而不是以“债”为结果的合同，因而，期房买卖合同不是严格契税意义上的“合同”，它不能触发契税“纳税义务的发生”，因而也就不存在所谓滞纳金问题。但是，必须注意到，期房合同项下的标的存在由“债”向“物”转化的可能，如，一旦房地产开发商取得房地产初始登记证明（俗称“大产证”），则所有与此相关的期房合同的标的即由“债”转化为了“物”，此时即实质触发了契税“纳税义务的发生”，而不管该合约的名称仍在形式上被称为“预售”等。这一纳税义务发生时点，既不是合同签订之日、发票开具之日、面积测绘之日、商品房交付之日（“物”的交付）以及买房人权属登记（俗称“小产证”）之日，而是合同标的转化之日，即“大产证”登记之日。这一时点，事实上就是许多房地产开发商与当地税务部门乐于在实践中接受的操作时点。这说明，不是理论与实践脱节，而是没有深刻地理解契税的物权属性，也就难以洞察“物”与“债”的转换中纳税义务是如何发生的。
因而，上述案件中，滞纳金并不应当从孙某签署合同10日后起算，而应当查明开发商何时取得房地产权属初始登记证明之日，再实际考量是否存在滞纳金。
