严锡忠/文
问题一：
物业管理企业自身发生的费用是否可以作为营业税的扣除项？
解答：
根据财税（2003）16号文《关于营业税若干问题的通知》第三条“（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电
严锡忠/文
问题一：
物业管理企业自身发生的费用是否可以作为营业税的扣除项？
解答：
根据财税（2003）16号文《关于营业税若干问题的通知》第三条“（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”之规定，只有代他人支付的费用，才可以扣除，而物管企业自身发生的费用（包括能源费用）不可以扣除。
问题二：
公共区域的能源费是否属于物管企业自身应负担的费用？是否可以作为营业税的扣除项？
解答：
1）办公物业的能源费应当区分物管企业自身应负担费用与业主应公摊的费用。
如果能够分开核算的（如物业用房与业主公共区域分开核算等），则业主公摊的费用根据财税（2003）16号文之规定，当然可以扣除。在操作中，并不一定要将费用与业主个人一一对应，更重要的在于，其立法原理在于“他人费用不重复计税”。
如果不能分开核算的，一般而言，不能作为扣除的“合法有效”凭证。
2）住宅物业服务可以扣除公用部位、公用设备的能源费，而不必进行分开核算。
上海市《营业税差额征税管理办法》附件一第五条规定，“38.物业管理企业代收代缴的费用（如水、电、燃（煤）气、维修基金、房屋租金等），应以向业主收取的全部费用扣除实际支付给收费单位的费用（不包括企业自身应负担的相关费用）后的余额为计税营业额。对本市物业管理企业按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》收取物业管理费，以全部收入扣除物业管理公司管理相应公用部位、公用设备设施所耗用电费、水费（凭发票）后的余额为计税营业额。物业管理单位按照市房地局、市物价局有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税”。该规定之外，若仍属于物管企业自身发生的费用，仍不能扣除。
