杨春艳 汪雨微 文

2021年1月21日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市规划资源局、上海市财政局、上海市场监管局、上海市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局八部门联合发布了《上海市房屋管理局关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2021】48号）（以下简称“沪十条”）。“沪十条”第四条规定“调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”

“沪十条”的出台，在买方人、卖方人、中介、律师圈里沸腾起来——房屋买卖争议骤增！本文将为读者简要的梳理一下房屋买卖中的常见涉税问题及可能发生的争议。

一、二手房交易中最受欢迎的“满五唯一”

个人出售住宅，就中国现有税收体系而言，卖方为增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税的纳税义务人；买方为契税、印花税的纳税义务人。但，实际交易中，前述卖方为纳税义务人的税款，也往往要买方承担——卖方要的是“到手价”！因此，仅从“钱”的角度考虑，“满五唯一”基本就是买房人的最爱。

结合“沪十条”，笔者就涉税事宜简要梳理如下：

【情形1：个人转让的住房已经持有5年及以上，并且是家庭的唯一住房】

在此种情形下：1、买方需要承担契税、印花税2、卖方个人承担的土地增值税、印花税、个人所得税均享受免税待遇。并且如果转让的是普通住宅，增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加享受免税待遇。如果转让的是非普通住宅，增值税享受差额征税待遇。

【情形2：个人转让的住房未持有满5年，但是家庭的唯一住房】

在此种情形下：1、买方需要承担契税、印花税2、卖方个人需要承担增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加、个人所得税。

【情形3：个人转让的住房已经持有5年及以上，但不是家庭的唯一住房】

在此种情形下：1、买方需要承担契税、印花税2、卖方个人需要承个人所得税。并且如果转让的是普通住宅，增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加享受免税待遇。如果转让的是非普通住宅，增值税享受差额征税待遇。

【情形4：个人转让的住房未持有满5年，并且也不是家庭的唯一住房】

在此种情形下：1、买方需要承担契税、印花税2、卖方个人需要承担增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加、个人所得税。

二、“曲线救国”，个人以企业名义买房

“沪十条”第六条规定“严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售‘一价清’‘实名制’等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。”这一规定再加上配套的积分制，无疑提高了“单身”、“非上海户口”、“名下有房”购买“新房”的难度，而“名下有房且5年内有购房记录的”则更是难上加难！

“沪十条”第三条规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，又把“假离婚”买房的路堵了一堵。

于是，企业买房，眼下成为很多受限买房人的选择项。

企业买房，笔者就三个节点的涉税事项梳理如下：

【节点1：买入环节】

在买入环节，对于卖方个人的税负情况见前文的四种情形。对于买方公司的税负，需要承担契税和印花税。

【节点2：持有环节】

在持有环节，公司持有住房需要承当房产税和城镇土地使用税，需要说明的是：个人持有房屋，上海也在试点房产税，在此不做讨论。

如果公司购买住房后提供给员工使用，根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；…暂免征收房产税、营业税”之规定,公司按政府规定价格向职工出租住房，可以暂免征收房产税。

【节点3：转出环节】

在转出环节，卖方公司需要承担增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税。

需要提示的是：根据《关于印发<关于规范企业购买商品住房的暂行规定>的通知》（沪建房管联[2018]381号）第二条“企业购买的商品住房再次上市交易年限从‘满3年’提高‘满5年’之规定，企业购买住宅后，若要再次转让，必须满足持有住房满5年的限制性条件。

企业转让住宅，通常有两种路径：一是企业直接转让资产，即企业卖房子；二是公司股东转让股权，即通过卖股权来达到卖房子的目的。如上文分析，企业直接转让资产，税负很高。故，实务中，大多会选择通过转让股权的方式实现房屋交易。

三、增值税“减税红利”，归属何方

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过)中提到“完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。有观点认为“适当提高直接税比重，同时又要结构性减税，那就意味着间接税要降。”增值税是间接税的最大税种，无论理论界还是实务界，均广泛关注增值税税率的简并“三档并两档”。

“营改增”后，增值税税率两次下调，均引发了房地产销售合同纠纷案。如：（1）2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），该通知提到：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。该通知发布后，林某与苏州某某房地产开发有限公司，要求退还差额房款、退还差额代收的契税。（2）2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号），该公告提到：自2019年4月1日起，原适用10%税率的，税率调整为9%。该公告发布后，江某某诉某某实业有限公司，要求返还多收的款项及对应利息、赔偿契税损失。

就增值税税率下调，这个所谓“减税红利”到底归属哪一方，笔者以为：

1、如果合同约定的是总价（即含税价，没有特别强调不含税价），则争议不会太大，即使有争议，倾向性的意见往往也是：买方就应该按约定的总价付款，税率高低不影响总价，税率降低，那不含税的价格就上升。双方按总价签约，本来就对不含税价和税率之间的此消彼长达成了意思一致。

2、如果合同约定的是不含税价，则争议会比较大，大部分买方会认为：尽管签约当时按照当时的增值税税率，计算了合同总价，但该总价是“不含税价+增值税税金”构成的。增值税税率下降了，自然增值税税金也随之下降，总价也应下降。

从现有能搜索到的案例来看，绝大多数法院不支持买房人的诉讼请求，其中用的比较多的理由是“被告因销售商品房而产生的增值税税款系被告作为开发商的经营、销售成本之一”。从增值税系“价外税”这一特征出发，前述观点仍会受到很大挑战。

四、“阴阳合同”，不得不提示的法律风险点

房价越高，要交的税也就越高。卖方追求高房价、高到手价，买方希望付的钱越少越好。故，“阴阳合同”在房屋买卖交易中比较常见。2011年，上海市人民政府办公厅就发布了《印发关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》（沪府办发[2011]6号），该文明确表示要严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

“阴阳合同”究竟会有哪些风险呢？就公共渠道可以看到的案例，笔者将其简单罗列如下：

1、民事风险：买方迟延付款或拒绝付款，引发民事纠纷。

2、行政风险：因民事争议或其他原因，“阴阳合同”一事暴露，买卖双方面临补税、加收滞纳金、被行政处罚的风险。

3、为促成按“阴合同”纳税，不排除出现触犯刑法的可能性，从而相关人员被追究刑事责任。

“逢房必税”，任何一次房地产调控政策，税金始终是绕不开的话题。借着上海新一轮楼市调控“沪十条”出台的契机，本文对房屋买卖中的涉税事项进行简要梳理，供有房屋交易需求的人士参考！