笔者近期办理了一个因开发商进入破产阶段，通过法院诉讼取得房屋产权的案件。购房人于1995年与某开发商签署《上海市内销商品房买卖合同》，购买位于上海某区的房屋，金额约为人民币10万元。购房人付清全部购房款，并实际交付入住，但因开发商被吊销营业执照、后被裁定破产等原因，至2024年尚未办理产权过户。购房人因近期有将房屋转让的想法，于是委托笔者代理其通过诉讼方式从开发商处取得产权，后再进行转让。2024年底，经笔者代理，最终法院作出生效判决，判决开发商协助购房人办理房屋的不动产登记手续，将房屋登记至购房人名下。2025年1月，笔者协助购房人与开发商一起前往不动产登记中心办理完成产权登记，购房人缴纳契税，并取得不动产登记证。近期，购房人又向笔者咨询，其拟将房屋转让给其一位非直系亲属，再次转让的个人所得税和增值税能否免税？

基于民生原因，我国现行税收政策中，对于个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。具体政策规定在：

个人所得税方面，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2024年11月12日，财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2024年11月18日，上海市住建委等部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消本市普通住房和非普通住房标准。

根据前述规定，个人转让住房适用增值税免税政策须满足购房年限满2年的要求，个人所得税免税政策虽然使用的是“自用5年以上”的措辞，但根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条的规定，“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，其指向的也为“购房年限”，而非实际使用年限。因此，“购房年限”是否“满五”、“满二”，对于认定转让方是否能够适用免税政策尤为重要。

就前述咨询的购房人而言，其表达了其在房屋内已经居住了将近20年，应当满足“自用5年以上”、“购买2年以上”的免税条件的想法，而相关法律法规对于“购房年限”、“购房时间”的认定，却可能与购房人的认识存在差异。2005年以来，税务总局实施房地产税收一体化管理，买卖双方办理房屋产权过户手续时，税务机关以契税为抓手，“先税后证”，统一抓好各税种管理。因此各项税收减免政策中涉及购房时间的，几乎都采取统一的判断标准：按照契税完税证明和房屋产权证书的注明日期两项标准“孰先”原则判断。

如《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三点第（四）项规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第（一）项规定：

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

前述规定明确了，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”的原则作为其购买房屋的时间，个人转让房屋的时间，以销售发票上注明的时间为准，这期间即构成了“购房年限”。

此外，为解决“有的纳税人购买房屋后，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋产权证书”问题，国家税务总局出台了《关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号），明确个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

因个人住房转让免征个人所得税或者增值税的规定系税收优惠政策，是否享受免交个人所得税及增值税的优惠政策，主要由财税主管部门经国务院批准制定的规范性文件予以规范。财税主管部门对于个人住房转让所得可以免税的规定中均以“购买房屋的时间在一定年限以上”作为是否享受税收优惠政策的分界线，系免税政策的适用条件，能否满足此税收意义上的购房时间，应以相应的规范性文件规定为准。只有这样才能确保我国财税政策的连续性和稳定性，促进公民积极、主动履行纳税义务，避免在税收征管过程中出现认定标准的不一致、不统一现象，造成税收征管工作的无序和混乱。[1]

回到本文开头购房人咨询的情境，购房人在签订购房合同后，虽实际交付使用，但长时间未办理产权登记。在与开发商的诉讼中，法院也倾向于认为购房人的请求权基础应为基于合同关系的继续履行，而非基于物权关系的确权（法院认为不动产的设立、变更经依法登记发生效力）。因而基于物权和债权的区分原则，在购房人实际办理完成产权登记前，购房人虽然实际占用使用该房屋，但该权利来源为合同，并且有要求开发商继续履行办理产权登记手续的合同权利，但并不代表其取得了房屋的权属。而直到2024年通过诉讼判决“开发商协助办理房屋的不动产登记手续”后，购房人于2025年1月办理完成产权登记之时，其才在法律意义上取得了房屋的所有权权利。因而对于本文的购房人而言，法律上其房屋所有权的取得期限并不长。

再从税收意义上的“购房时间”和“购房年限”来看，购房人于2025年1月办理完成产权登记和契税缴纳，税收意义上的购房时间应当为2025年1月，即便按照《关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）的规定，认为购房人与开发商存在产权纠纷，“购房时间”也至多只能提前至2024年12月判决生效的时间。

因而购房人本次再转让若不存在其他个人所得税、增值税可以免税情形的，其不能满足“满二”、“满五唯一”的免税条件，需要依法缴纳个人所得税和增值税等税收。

当然前来咨询的这位购房人情形并不复杂，前述判断和认定争议不大，而实践中因为法院拍卖等原因导致的“购房时间”认定争议问题也大量存在，对于该类问题的分析详见笔者后续文章。

[1] 《桑浩民与北京市海淀区地方税务局等其他二审行政判决书》北京市第一中级人民法院 （2015）一中行终字第2524号