案情介绍
2010年甲公司受让A公司67%的股权。A公司名称相应地发生变更。现A公司因名称变更导致的土地使用权人名称变更向房产交易中心申请办理土地使用权变更登记，但房产交易中心认为上述股权转让包含有土地使用权的转移，从而拒绝对其按土地权利变更登记办理有关手续。
律师分析
因股权转让所致的土地权利人名称变更，究竟应该按土地权利转移登记办理还是应该按土地权利变更登记办理？究其实质，上述问题换言之即为股权转让包含土地使用权的转移还是不包含土地使用权的转移？律师认为本案公司股权转让并不包含有土地使用权的转移，因股权转让导致公司名称发生变更时，土地权利人只需按土地权利变更登记办理即可。理由如下：
一、 国土等职能部门明确认可该等股权转让行为的合法性
现行土地管理法律、法规以及国土等职能部门的规范性文件对于土地使用权权利人原股东对外转让其股权并未予以禁止。相反，在各地国土等职能部门中，却存在着以专门文件的方式，对该等股权转让行为予以明文认可。如浙江省国土资源厅《关于公司名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份是否涉及土地使用权转让有关问题的批复》（浙土资函[2005]186号）规定，“依法的企业名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份等行为，应属《中华人民共和国公司法》调整范畴，不作为法定的土地使用权转让情形……仅对企业名称、法定代表人等登记事项办理变更登记，而对出资或股份转让行为无需办理变更手续”。
二、 财税等部门对该等股权转让行为，明文规定不属于土地使用权的转让， “不予征收契税”。
《国家税务总局关于股权变动导致公司法人房地产权属更名登记不征契税的批复》（国税函[2002]771号）明确规定，“宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，公司再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起公司法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。
另，《四川省地方税务局关于股权转让有关契税问题的批复》（川地税函[2005]273号）也明确规定，“企业股权无论是部分转让还是全部转让，其引起的企业投资主体及名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记的，均不征收契税”。
三、 公司法律实践中，土地使用权人原股东将其股权对外转让的行为普遍存在，且为司法实践所认可。
我国的土地使用权以及房地产市场发展至今，因资金、开发资质、经营战略转变、集团公司内部重组等原因，拥有土地使用权之公司的原股东，将其持有之该公司股权对外转让，甚至因其前期巨额投入和地块自然增值而获取相应的股权转让溢价款项之情形，是普遍存在的；在司法实践中，因该等公司股权转让价款的支付等事宜产生争议时，司法机关均确认该等股权转让合同及其行为合法有效。
综上，律师认为，房产登记机关以股权转让及公司名称变更为由，认定公司转让了其名下的土地使用权，进而不予办理土地使用权名称变更登记的行为，其法律依据应属缺失。
