钟斐颖/文
1、出租人整体出售房屋时，承租其中一部分的承租人是否对出租人整体出卖的房屋享有优先购买权？
目前，法律和司法解释对此没有明确的规定。但是，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享
钟斐颖/文
1、出租人整体出售房屋时，承租其中一部分的承租人是否对出租人整体出卖的房屋享有优先购买权？
目前，法律和司法解释对此没有明确的规定。但是，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2014民一他字第29号），可知最高人民法院对此给出了明确指导意见。
该《复函》指出，“第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”因此，承租其中一部分的承租人是否对出租人整体出卖的房屋享有优先购买权，取决于所承租的房屋是否相对独立、与整体不可分，或者承租面积是否占出卖房屋面积的一半以上。
2、优先购买权的提前通知期限。
最早有关承租人优先购买权通知期限的规定，为1988年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的118条。该条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，据此，承租人优先购买权提前通知期限为三个月。但该条已被2008年12月24日施行的最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》第24条所废止，理由是与《物权法》相冲突。此后，房屋租赁优先购买权提前通知期限已无明确的法律或司法解释规定，以《中华人民共和国合同法》第230条规定的“合理期限”为准。2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知……侵害承租人优先购买权情形，承租人可以诉请出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，从其立法本意看，最高人民法院否定的是该（未）提前通知的效力而不是期限时长，故此，司法实践中仍以“三个月”为“合理期限”的裁量标准。
