问题：某房地产开发企业开发的商业物业用于对外出租。租赁物业水、电总表均在开发商名下，并由开发商统一按月支付水、电费。根据租赁合同约定以及合同实际履行情况，承租人应当按照其租赁面积占比，分割其当月应当承担的水、电费金额，并向该房地产开发企业付款。营改增后，该开发商将依法申请认定为一般纳税人。请问，开发商向租户收取的该等水、
问题：某房地产开发企业开发的商业物业用于对外出租。租赁物业水、电总表均在开发商名下，并由开发商统一按月支付水、电费。根据租赁合同约定以及合同实际履行情况，承租人应当按照其租赁面积占比，分割其当月应当承担的水、电费金额，并向该房地产开发企业付款。营改增后，该开发商将依法申请认定为一般纳税人。请问，开发商向租户收取的该等水、电费金额，能否开具增值税专用发票，或者向税务机关申请代开增值税专用发票。
答：根据现行《增值税暂行条例》及其实施细则相关规定，开发商向承租人按照一定标准结算收取的水、电费，将视为其向承租人转售水、电而取得价款，并据以征收增值税。税收执法实践中，各地税务机关也均按转售水、电予以征税。对此，《上海市国家税务局关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》（沪国税流[2000]19号）、《福建省国家税务局关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》（闽国税函[2007]232号）、《海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》（琼国税公告[2013]8号）、《广州市国家税务局关于转售水、电征收增值税问题的通知》（穗国税发[2004]173号）等文件均有明文规定。
那么，开发商收取该等费用后，应如何缴纳增值税以及如何向承租人（若为一般纳税人）开具专用发票呢？
1、能否自行开具增值税专用发票？
鉴于该开发商系增值税一般纳税人，可自行对外开具增值税专用发票。但因其作为一般纳税人认定的经营行为为房地产的销售或者出租，就其营业执照核准之经营范围而言，水、电销售并未涵盖其中。故，水、电的销售并不能适用房地产销售或者出租之增值税专用发票相应经营内容。那么，开发商出租房屋，同时存在着转售水电，应认定其存在着增值税的兼营行为。根据财税[2016]36号文“附件1：营业税改征增值税试点实施办法”第二十九条之规定，以及部分地方税务机关公布之关于营改增的解答文件，均明确，营改增纳税人存在着兼营行为的，其在认定一般纳税人资格时，应当分别就其兼营的任一行为，是否达到法定的一般纳税人标准，从而分别申请作为一般纳税人；相反，若其中某一行为已达到一般纳税人标准，而另一兼营行为尚未达一般纳税人的标准的，该营改增纳税人，可同时存在着适用一般计税方法的经营活动和适用小规模纳税人简易计税方法的经营活动。
就前述开发商而言，若其水、电转售不符合一般纳税人标准的，则应当作为小规模纳税人适用简易计税方法纳税；同时，其不得就水、电转售自行开具增值税专用发票；相反，若其水、电转售已达到一般纳税人标准，并申请该等业务成为一般纳税人的，则可自行开具增值税专用发票。
2、能否申请代开增值税专用发票？
根据国税发[2004]153号文第五条“本办法所称增值税纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人”，国家税务总局公告2015年第19号第二条“一般纳税人销售货物、提供应税劳务和应税服务开具增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票和增值税普通发票。（二）小规模纳税人销售货物、提供应税劳务和应税服务开具增值税普通发票。税务机关为小规模纳税人代开增值税专用发票和货物运输业增值税专用发票，按照《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）〉的通知》（国税发[2004]153号）和《国家税务总局关于在全国开展营业税改征增值税试点有关征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第39号）有关规定执行”，国家税务总局公告2013年第39号第一条第（一）项“小规模纳税人提供货物运输服务，服务接受方索取货运专票的，可向主管税务机关申请代开，填写《代开货物运输业增值税专用发票缴纳税款申报单》（附件1）。代开货运专票按照代开专用发票的有关规定执行”之规定，仅小规模纳税人可依法向税务机关申请代开增值税专用发票，一般纳税人和自然人，均不得申请代开。而开发商作为一般纳税人，似乎亦不得就其水、电转售向税务机关申请代开专用发票。然，如前所述，本案开发商存在着房地产销售、出租业务，同时兼营水、电销售业务。而两种业务应分别就其是否达到一般纳税人标准，而分别申请认定为一般纳税人，或者作为小规模纳税人纳税。而就该开发商水、电转售属于小规模纳税人情形下，自可向税务机关申请代开水、电转售的增值税专用发票。
