一、已办理预告登记的房屋，法院能否进行查封？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号）第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，及司法实务中相关执行异议案例，即使已经办理了预告登记的房屋，法院仍可采取查封措施。

参考案例：（2021）最高法民终466号

二、已办理预告登记的房屋，法院能否进行强制执行？

对于购房人已办理预告登记的房屋，能否排除法院强制执行，应视以下具体情况而定。

（一）购房人为商品房消费者

何为商品房消费者？根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条;“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”之规定，商品房消费者是指以居住为目的的购房者，而非诸如投资、炒房等其他目的或购买非居住性质房屋的购房者。并且还需要注意的是，在司法实务中，如果购房者名下有其他用于居住的房屋，那么其也不能算是商品房消费者，其享有的物上期待权不足以排除其他强制执行。关于何为购房者名下无其他用于居住的房屋？根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第125条的规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

商品房消费者享有超级优先权，无论是否办理了房屋预告登记，法院均不能强制执行商品房消费者的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，即使购房人的房屋未办理预先登记，但只要其是商品房购房者且名下无其他用于居住的房屋，则能排除在房屋上设有抵押权等担保物权或其他依法享有优先受偿效力的其他金钱债权的强制执行。并且如果该等房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

参考案例：（2023）最高法民终261号

（二）购房人为非商品房消费者

根据《九民纪要》第126.条的规定，上述关于商品房消费者享有的超级优先权适用条件有严格的限制，其是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合九民纪要第125条规定的商品房消费者。买受人只要不是九民纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

在案外人执行异议之诉实务中，案外人以物上期待权要求对抗抵押权，如果案外人并非商品房消费者而是一般的购房者（诸如以投资、炒房等其他目的或购买非居住性质房屋的购房者）或者名下有其他可用于居住的房屋的人，则其享有的物上期待权不足以排除强制执行。

在非商品房消费者提出执行异议的情形下，即使已经办理了预告那登记，但就预告登记的性质而言，预告登记虽具有一定的“物权效力”，但仍属于债法上的请求权；而在房屋上设定了抵押权等担保物权或其他依法具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上属于非物权。故此，抵押权及依法享有优先受偿权的金钱债权应优先于预告登记权利。此情况下，法院基于对房屋享受抵押权等担保物权或其他依法享有优先受偿效力的其他金钱债权权利人请求，可以对已办预告登记的房屋强制执行。

参考案例：（2021）湘民终119号、（2020）甘民终109号